コストの透明性が資産価格を決定する理由
多くのアパートオーナーは、エレベーターの状態とメンテナンスが物件価値に大きく影響することを認識していません。エレベーターは単なる垂直移動手段ではなく、居住体験に不可欠な要素です。頻繁に故障したり、速度が遅かったり、メンテナンスが不十分なエレベーターは居住者に不便をもたらし、入居希望者が賃貸契約にサインをためらう原因となります。
実際、法的には、エレベーターを含む運用コストの管理は、2021年政府規則第13号で明確に規制されています。つまり、オーナーとテナントは、費用を支払う権利だけでなく、その費用がどこに使われているのかを知る権利も持っているということです。
エレベーター：賃貸価値を左右する静かな要因
アパートを選ぶ際、一般的には立地、部屋の広さ、設備などが重視されます。しかし実際には、エレベーターが最も重視されます。
全く同じ仕様の2つのアパートを想像してみてください。
- アパートA：エレベーターは頻繁に故障し、待ち時間が長く、予期せず停止することもよくあります。
- アパートB：エレベーターは速く、清潔で、故障もほとんどなく、常によく整備されています。
賃貸料は物件によって大きく異なります。賃借人は、単なるアメニティよりも日々の利便性を重視します。エレベーターの不具合が続く場合は、以下の点にご注意ください。
- テナントは契約更新に消極的です。
- 入居希望者は他のビルを選んでいます。
- 入居率は低下しています。
最終的に、賃貸価値と販売価値も低下するため、最も損害を被るのは所有者です。
法的根拠：2021年政府規則第13号および所有者の権利
2021年政府規則第13号第78条は、マンションの管理を規制しています。要点は、以下のとおりです。
- 管理者は他の当事者（個人または法人）と連携することができます。
- 管理者は管理手数料を受け取る権利があります。
- これらの手数料は、以下の目的で所有者または居住者に請求されます。
- 運用コスト、
- メンテナンス、
- ケア。
- これらのコストは、秩序正しく、効果的、効率的、透明性があり、責任ある方法で管理されなければなりません。
これは、エレベーターの費用（定期メンテナンス、部品交換、ベンダーとの契約など）が秘密裏に管理されるべきではないことを意味します。
所有者と居住者には、以下の情報を知る権利があります。
- エレベーターの月額料金はいくらですか？
- エレベーターの管理は誰が行いますか？
- 入札プロセスはどのように行われますか？
- エレベーターのメンテナンス契約には何が含まれていますか？
これは単なる好奇心ではなく、法的権利です。
エレベーターの透明性が資産価値を決定する理由
エレベーターが頻繁に故障する場合は、通常、次の 2 つのことが考えられます。
- メンテナンスが不十分です。
- 予算が最適に活用されていません。
エレベーターのコストが高いのに品質が悪い場合は、次の点に問題があることを意味します。
- ベンダーの選定、
- 作業の監督、
- 財務の透明性などです。
影響は所有者に直接及んでいます。
- 賃貸物件の賃貸は困難です。
- 売却するには賃料を下げる必要があります。
- 物件の再販価格は停滞または下落しています。
一方、エレベーターの管理が透明かつ専門的であれば、
- テナントは安全で快適に感じます。
- 建物の評判が向上します。
- 賃料を維持または引き上げることができます。
- 長期的な資産価値がより安定します。
エレベーターの故障 = 所有者にとっての経済的リスク
エレベーターの問題は技術的な問題だけでなく、経済的な問題でもあります。
エレベーターが頻繁に故障する場合：
- 借主は苦情を言い、退去します。
- 空室期間が長くなります。
- 家主は定期的な収入を失います。
長期的には：
- 投資家はこの建物を避けた。
- ユニット市場価格は下落した。
- 前の所有者は好条件で売却するのが困難だった。
すべては、非専門的で不透明なエレベーター管理という一つのことに起因しています。
エレベーターの契約と入札に関する所有者の知る権利
エレベーターの費用は所有者と居住者が負担するため、彼らには次のことを知る権利があります。
- エレベーターベンダーの選定プロセス
- 入札は公開されていますか？
- 価格比較はありますか？
- 保守契約の価値はいくらですか？
すべてが秘密にされているとすれば、2021年政府規則第13号の原則である透明性と説明責任は実践されていないことになります。エレベーターのメンテナンスの透明性については、こちらをご覧ください。 アパートのエレベーターのメンテナンスの透明性。
オーナーはPPPSRSを通じて積極的に質問する必要があります。
- エレベーターのコストレポートを請求してください。
- ベンダー契約書のコピーを請求してください。
- エレベーターの頻繁な故障について説明を請求してください。
これは疑念の態度ではなく、資産を守る態度です。
エレベーターとアパート管理システムの連携
エレベーターは単独で存在するものではありません。管理者やベンダー、PPPSRSによる監督に至るまで、マンション管理システム全体の一部です。
システム、コスト、メンテナンス、ガバナンスなど、エレベーターを包括的に管理する方法を理解するには、こちらの究極のガイドをご覧ください。アパート用エレベーター - システム、コスト、管理に関する完全ガイド。
結論：エレベーターのメンテナンスは資産価値の維持と同じ
多くのオーナーは、手遅れになってからようやくこの問題に気づきます。物件の賃貸が困難になり、価格が下落し、建物の評判が損なわれているのです。しかし、問題の根本は往々にして単純です。エレベーターのメンテナンスが不十分なのです。
2021年政府規則第13号に基づく権利を理解することで、オーナーはより積極的に以下のことを要求すべきです。
- コストの透明性、
- 契約の透明性、
- エレベーターのメンテナンス品質。
エレベーターのメンテナンスは、快適さだけでなく、長期的な投資でもあります。エレベーターのメンテナンスは、お客様の資産価値を維持することにもつながります。
